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拍賣劃撥地房產(chǎn)約定所有稅費(fèi)由買受人承擔(dān)的，土地出讓金到底由誰來承擔(dān)？

裁判要旨：

買受人已按拍賣細(xì)則規(guī)定通過競(jìng)拍方式取得了土地和房產(chǎn)并且交付了全部的價(jià)款（含土地價(jià)款），而土地價(jià)款就是土地出讓金的準(zhǔn)確定義，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告在拍賣時(shí)一并交清了全部的土地出讓金。買受人已經(jīng)完全盡到繳納土地出讓金即土地價(jià)款的義務(wù)，則國(guó)有劃撥土地變更為國(guó)有出讓土地時(shí)繳納土地出讓金的責(zé)任就是出讓人即委托人當(dāng)然的義務(wù)。

基本案情：

某拍賣標(biāo)的為劃撥地房產(chǎn)，在事先公布的拍賣細(xì)則和拍賣公告中，對(duì)于承載房屋的土地性質(zhì)到底是國(guó)有劃撥地還是國(guó)有出讓地并沒有具體說明。同時(shí)，該細(xì)則在第四條中規(guī)定：“房地產(chǎn)過戶手續(xù)的辦理：土地使用證房屋所有權(quán)證的變更登記手續(xù)及水電過戶手續(xù)由受讓人負(fù)責(zé)辦理并承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。但因涉及到土地出讓金能否掛賬或者由誰交納并沒有定論，原告作為買受人也未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

爭(zhēng)議觀點(diǎn)：

1、原告即買受人觀點(diǎn)：委托人應(yīng)當(dāng)按照拍賣細(xì)則的規(guī)定辦理房地產(chǎn)過戶到原告名下，并且將國(guó)有劃撥土地變更為國(guó)有出讓土地性質(zhì)，并交付給原告。

2、被告即委托人觀點(diǎn)：（1）原告要求被告辦好土地變更為國(guó)有出讓地的過戶登記手續(xù)不符合拍賣細(xì)則的約定，拍賣細(xì)則中并無此規(guī)定，被告方只是配合協(xié)助辦理，過戶的一切稅費(fèi)是由原告方負(fù)擔(dān)的。(2)要被告方繳納土地出讓金，沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。

3、法院觀點(diǎn)：原告已按拍賣細(xì)則規(guī)定通過競(jìng)拍方式取得了土地和房產(chǎn)并且交付了全部的價(jià)款（含土地價(jià)款），而土地價(jià)款就是土地出讓金的準(zhǔn)確定義，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告在拍賣時(shí)一并交清了全部的土地出讓金。原告已經(jīng)完全盡到繳納土地出讓金即土地價(jià)款的義務(wù)，則國(guó)有劃撥土地變更為國(guó)有出讓土地時(shí)繳納土地出讓金的責(zé)任就是出讓人當(dāng)然的義務(wù)。具體理由：

所謂土地出讓金，是指政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額）?；蛲恋厥褂闷跐M，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款、或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。從這一定義可以看出，土地出讓金是一種價(jià)款或者是土地交易的總額或者是土地交易中受讓人應(yīng)支付的對(duì)價(jià)，與本案拍賣交易中的相關(guān)稅費(fèi)如契稅、土地增值稅、過戶工本費(fèi)、評(píng)估費(fèi)用等有性質(zhì)不同的區(qū)別。因此，本案拍賣細(xì)則中規(guī)定的土地使用證變更登記手續(xù)由受讓人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)的措詞，其相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)不能理解作為土地價(jià)款的土地出讓金。在正常情況下，國(guó)有企業(yè)依法通過拍賣出讓劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)并將其性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有出讓土地應(yīng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并且由買受人繳納土地出讓價(jià)款后即可辦理相關(guān)土地變性的變更過戶登記手續(xù)。而依上列定義和理解，本案中的原告是繳納了全部的土地出讓價(jià)款的（即競(jìng)拍土地使用權(quán)的地價(jià)本身）。無需再另行在土地出讓價(jià)款之外向土地管理部門交納所謂土地出讓金。

拍賣實(shí)務(wù)總結(jié)：

對(duì)于特殊的稅種，在約定時(shí)，建議直接明確包含在稅費(fèi)約定當(dāng)中，而不能籠統(tǒng)以“全部稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)”約定稅費(fèi)承擔(dān)方式。