委托人對于已知瑕疵的免責(zé)聲明效力認(rèn)定

裁判要旨

委托人的瑕疵披露義務(wù)：根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第十八條、第二十七條規(guī)定，委托人應(yīng)對拍賣標(biāo)的的瑕疵進(jìn)行全面、專業(yè)的審查和披露。若委托人明知標(biāo)的物存在重大權(quán)益瑕疵而未履行披露義務(wù)，其免責(zé)聲明不產(chǎn)生法律效力。

合同目的不能實現(xiàn)的認(rèn)定：當(dāng)拍賣標(biāo)的因權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，且該瑕疵足以影響買受人取得完全所有權(quán)時，買受人的合同目的應(yīng)認(rèn)定為不能實現(xiàn)，其有權(quán)主張解除合同。

買受人的合理注意義務(wù)：買受人雖應(yīng)自行承擔(dān)拍賣標(biāo)的的現(xiàn)狀風(fēng)險，但若委托人未披露其已知的重大瑕疵，買受人對瑕疵不知情不影響委托人違約責(zé)任的承擔(dān)。

基本案情

標(biāo)的物來源：案涉拍賣資產(chǎn)系福州市中級人民法院于2016年12月28日裁定抵債給某銀行，資產(chǎn)瑕疵（土地與海域使用權(quán)重疊）在抵債前已存在。

拍賣過程：某銀行在拍賣公告中聲明標(biāo)的物“以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”，提示土地劃撥性質(zhì)、規(guī)劃重疊風(fēng)險及海域使用權(quán)爭議，并約定過戶風(fēng)險由競買人自行承擔(dān)。某乙公司競得資產(chǎn)后，于2023年6月9日完成交接，同年8月29日繳納相關(guān)稅費。

權(quán)利爭議：案涉資產(chǎn)與某丁公司海域使用權(quán)證存在重疊，霞浦縣人民法院（2023）閩0921行初56號裁定認(rèn)定該重疊系政府部門過錯所致，某銀行為善意第三人。

糾紛起因：因重疊問題未解決，福安市自然資源局暫緩辦理過戶登記。某乙公司以無法實現(xiàn)合同目的為由訴請解除合同，要求返還競拍款及利息。

爭議焦點

某銀行是否盡到拍賣標(biāo)的瑕疵的審查與披露義務(wù)？

案涉資產(chǎn)的權(quán)利瑕疵是否導(dǎo)致某乙公司的合同目的無法實現(xiàn)？

某乙公司是否因未自行核實瑕疵而應(yīng)自行承擔(dān)后果？

法院觀點

瑕疵披露義務(wù)的違反：某銀行在2023年4月7日已知悉海域使用權(quán)重疊問題，但未向某乙公司披露，亦未積極解決，構(gòu)成對《拍賣法》規(guī)定義務(wù)的違反。其免責(zé)聲明因未覆蓋已知重大瑕疵而無效。

合同目的不能實現(xiàn)：案涉資產(chǎn)因權(quán)利沖突長期無法辦理過戶，某乙公司無法取得完全所有權(quán)，符合《民法典》規(guī)定的合同解除條件。

買受人注意義務(wù)的界限：雖然拍賣公告要求競買人自行承擔(dān)風(fēng)險，但委托人隱瞞已知瑕疵的行為導(dǎo)致買受人無法預(yù)見風(fēng)險，某乙公司不因此喪失救濟(jì)權(quán)利。

結(jié)論

法院最終維持原判，認(rèn)定某銀行未盡瑕疵披露義務(wù)導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，支持解除合同及返還競拍款、稅費等請求。