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《拍賣成交確認(rèn)書》是否可以作為房地產(chǎn)過戶時(shí)征收稅收的依據(jù)

2023年5月，中拍協(xié)法咨委收到地方協(xié)會(huì)來函，就“《拍賣成交確認(rèn)書》是否可以作為房地產(chǎn)過戶時(shí)征收稅收的依據(jù)”問題進(jìn)行咨詢，經(jīng)法咨委專家集中研究，對(duì)地方協(xié)會(huì)做出相關(guān)答復(fù)。

二、案例簡(jiǎn)介

拍賣成交后，買受人持拍賣公司出具的房產(chǎn)標(biāo)的《拍賣成交確認(rèn)書》至相關(guān)部門辦理過戶手續(xù)。但稅務(wù)部門表示，只承認(rèn)法院出具的《拍賣成交確認(rèn)書》價(jià)格作為稅收征收依據(jù)。該買受人持拍賣公司出具成交確認(rèn)書辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)按照土地的等級(jí)作為過戶上稅的指導(dǎo)價(jià)。由于該指導(dǎo)價(jià)與標(biāo)的拍賣成交價(jià)存在明顯差距，買受人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)可能增加。

三、案例評(píng)析

（一）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)征收的契稅、印花稅、土地增值稅等稅費(fèi)以權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)的憑證為計(jì)稅依據(jù)。

《中華人民共和國(guó)契稅法》第四條規(guī)定契稅的計(jì)稅依據(jù)包括“土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款”?！吨腥A人民共和國(guó)印花稅法》第二條規(guī)定“本法所稱應(yīng)稅憑證，是指本法所附《印花稅稅目稅率表》列明的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營(yíng)業(yè)賬簿”，其中的《印花稅稅目稅率表》就包含了房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第三條規(guī)定“土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收”；第四條規(guī)定，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。上述規(guī)定表明，除法律法規(guī)規(guī)定的情形外，特定房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)涉及契稅、印花稅、土地增值稅的征收應(yīng)以權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)的憑證為計(jì)稅依據(jù)。

（二）拍賣成交確認(rèn)書具有合同性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)性質(zhì)，是被明確認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)稅憑證和計(jì)稅依據(jù)。

《拍賣法》第五十二條規(guī)定“拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書”；第五十五條規(guī)定“拍賣標(biāo)的需要依法辦理證照變更、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，委托人、買受人應(yīng)當(dāng)持拍賣人出具的成交證明和有關(guān)材料，向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)辦理手續(xù)”。這說明，拍賣成交確認(rèn)書是拍賣成交的書面合同和成交證明，是拍賣人或其他當(dāng)事人進(jìn)行價(jià)款結(jié)算、標(biāo)的移交以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶的依據(jù)。此外，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項(xiàng)政策執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告 2022 年第 22 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》）“關(guān)于納稅人的具體情形”規(guī)定 ：“按買賣合同或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅的拍賣成交確認(rèn)書納稅人，為拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)人和買受人，不包括拍賣人。”這說明拍賣成交確認(rèn)書是涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移印花稅稅目的應(yīng)稅憑證。同時(shí)，《公告》“關(guān)于計(jì)稅依據(jù)、補(bǔ)稅和退稅的具體情形”規(guī)定 ：“應(yīng)稅合同、應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額與實(shí)際結(jié)算金額不一致，不變更應(yīng)稅憑證所列金額的，以所列金額為計(jì)稅依據(jù) ；變更應(yīng)稅憑證所列金額的，以變更后的所列金額為計(jì)稅依據(jù)。”這說明，拍賣成交確認(rèn)書所列金額是所涉不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的印花稅計(jì)稅依據(jù)。

（三）拍賣成交確認(rèn)書所載的成交價(jià)格是依照法律規(guī)定程序形成的市場(chǎng)公允價(jià)格。

《拍賣法》第三條規(guī)定，“拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式”，《拍賣法》第四章還專門規(guī)定了拍賣委托、公告與展示和拍賣的實(shí)施等程序要求，這表明拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)定程序開展，是公開市場(chǎng)交易行為。因此，依法簽署的拍賣成交確認(rèn)書所載明的成交價(jià)是競(jìng)買人公開競(jìng)價(jià)形成的市場(chǎng)公允價(jià)格，不屬于《土地增值稅暫行條例》第九條所列舉的需要“按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收”的“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的”“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的”或“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的”三種法定情形之一。

四、案例啟示

1. 拍賣成交確認(rèn)書可作為稅收依據(jù)

拍賣成交確認(rèn)書是稅政部門明確認(rèn)可的印花稅納稅憑證和計(jì)稅依據(jù)，拍賣活動(dòng)作為公開的市場(chǎng)交易方式，在遵循意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的原則下，拍賣成交確認(rèn)書所載的成交價(jià)格也是市場(chǎng)公允價(jià)格，依法可以作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶時(shí)的稅收征收依據(jù)。

2. 拍賣企業(yè)應(yīng)依法依規(guī)開展拍賣活動(dòng)

拍賣活動(dòng)應(yīng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循“三公一誠(chéng)”原則。在房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中，拍賣主體違反稅收相關(guān)規(guī)定，惡意壓低或隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格以逃避納稅義務(wù)的，將受到相應(yīng)的行政處罰。

3. 加強(qiáng)與稅務(wù)等有關(guān)部門的溝通

當(dāng)前個(gè)別地方部門因?qū)ε馁u特殊性缺乏了解，存在以土地等級(jí)的過戶征稅指導(dǎo)價(jià)替代拍賣成交額作為計(jì)稅依據(jù)的情形。在業(yè)務(wù)開展過程中，地方協(xié)會(huì)和拍賣企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與有關(guān)部門的溝通，做好拍賣相關(guān)法律法規(guī)的解釋、宣貫工作，提高拍賣行業(yè)的認(rèn)可度和影響力。