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公司內(nèi)刊二0二五年二月第一期
日期：2025/2/10　人氣：377[ 返回 ]
危房拍賣(mài)合同效力
裁判要旨：
危房拍賣(mài)合同的效力，在司法實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)，一是認(rèn)為合同無(wú)效，二是認(rèn)為合同有效，但可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，主張解除合同。主流觀點(diǎn)是認(rèn)為合同有效，但一方可以主張解除合同。

觀點(diǎn)分析：
1、認(rèn)為合同無(wú)效的理由：
雖然雙方均認(rèn)為涉案合同有效，但對(duì)合同效力問(wèn)題，法院仍須依職權(quán)進(jìn)行審查。參照最高人民法院相關(guān)精神，結(jié)合本案事實(shí)，案涉房屋已構(gòu)成危樓，存在嚴(yán)重安全隱患，不再具備居住、經(jīng)營(yíng)條件。雙方仍然簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，受讓人用于經(jīng)營(yíng)使用，可能危及不特定人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，明顯損害了社會(huì)公眾利益、違背了公序良俗。從維護(hù)公共安全及確立正確的社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向的角度出發(fā)，對(duì)本案情形下合同效力的認(rèn)定應(yīng)從嚴(yán)把握，司法不應(yīng)支持、鼓勵(lì)這種為追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視公共安全的有違社會(huì)公共利益和公序良俗的行為。根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。涉案《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效情況下，受讓人起訴要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，缺乏理?yè)?jù)，本院不予支持
2、認(rèn)為合同有效，但可主張解除合同的理由：
本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。各方對(duì)合同效力的爭(zhēng)議在于，涉案房屋安全性能為Dsu級(jí)是否導(dǎo)致合同無(wú)效，亦即房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的是否屬于損害社會(huì)公共利益的禁止流通物。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。因此，禁止流通物是指法律、行政法規(guī)明確禁止流通的物，如國(guó)有土地所有權(quán)、礦藏等。而涉案房屋不屬于禁止流通物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。由此可見(jiàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效，只是買(mǎi)受人可以解除。因此，涉案房屋不符合安全性能標(biāo)準(zhǔn)，合同有效，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，而并非合同無(wú)效。
3、關(guān)于危房是否可通過(guò)瑕疵免擔(dān)保聲明進(jìn)行免責(zé)。
本案房屋是否構(gòu)成危房，是非常專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的是一般瑕疵，而房屋為危房，不能居住，嚴(yán)重危及人身安全，不屬于瑕疵擔(dān)保責(zé)任的免除范圍。

拍賣(mài)實(shí)務(wù)總結(jié)
對(duì)于房產(chǎn)如屬于危房，在拍賣(mài)合同效力方面，存在合同是否有效的爭(zhēng)議，即使被認(rèn)定為有效，買(mǎi)受人亦可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由主張解除合同，為此，在接受危房拍賣(mài)時(shí)，需慎重考慮其風(fēng)險(xiǎn)。
 
 
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