裁判要旨：
《中華人民共和國(guó)拍賣法》第三十五條規(guī)定：“競(jìng)買人有權(quán)了解拍賣標(biāo)的的瑕疵，有權(quán)查驗(yàn)拍賣標(biāo)的和查閱有關(guān)拍賣資料。”魏某停作為普通的自然人，沒(méi)有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)及法律知識(shí)，亦沒(méi)有拍賣經(jīng)歷，其作為競(jìng)買人對(duì)案涉拍賣標(biāo)的了解及拍賣流程的相關(guān)規(guī)定應(yīng)主要來(lái)自拍賣公司的解釋與說(shuō)明，但是拍賣公司并未提交有效證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)履行該項(xiàng)義務(wù)，尤其對(duì)于買受人這類自身認(rèn)知具有局限性的個(gè)體，拍賣公司更應(yīng)將棄標(biāo)的法律后果進(jìn)行提醒和告知。
基本事實(shí)：
1、某拍賣公司受委托人拍賣一處營(yíng)業(yè)房產(chǎn)，在拍賣文件中載明：網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)結(jié)束后，由于某某拍賣公司代收壹年租金，買受人應(yīng)在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)向某某拍賣公司交清壹年成交價(jià)款和壹年成交價(jià)5%的傭金，逾期視為違約，其競(jìng)買保證金及后續(xù)支付的價(jià)款均不予退還，在扣除拍賣傭金后將作為違約金。2、拍賣會(huì)上，該房產(chǎn)以第一年期租金起拍，三年租金成交總額為483625.03元，拍賣成交后，買受人以拍賣人在拍賣文件資料中未告知房產(chǎn)的規(guī)劃用途為由先行違約，不支付租金等，之后，該房產(chǎn)租賃權(quán)再次拍賣，以三年租金51732.53元再行拍賣成交。為此，委托人及拍賣人向買受人主張差價(jià)損失“三年租金差額431892.5元”未果后，起訴至法院，要求買受人承擔(dān)差價(jià)損失及傭金。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：買受人是否應(yīng)賠償三年租金的差價(jià)損失及利息。
法院觀點(diǎn)：
根據(jù)拍賣公司對(duì)案涉拍賣標(biāo)的的瑕疵情況、相關(guān)拍賣資料、拍賣流程及違約責(zé)任承擔(dān)未盡到向買受人說(shuō)明及告知的義務(wù)，拍賣標(biāo)的物租賃權(quán)兩次拍賣成交價(jià)相差巨大，也與正常的市場(chǎng)價(jià)值相差巨大的事實(shí)，結(jié)合買受人對(duì)相關(guān)法律存在認(rèn)知局限，考慮其已承擔(dān)了支付拍賣傭金、拍賣保證金被沒(méi)收等違約后果的情形，對(duì)于拍賣公司要求魏某停承擔(dān)補(bǔ)足拍賣價(jià)款差額的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
拍賣實(shí)務(wù)總結(jié)：
1、在租賃權(quán)拍賣過(guò)程中。對(duì)于房產(chǎn)規(guī)劃用途需要做一明確告知，并將相關(guān)產(chǎn)權(quán)文件交給競(jìng)買人簽字確認(rèn)。2、由于租賃權(quán)拍賣的特殊性，對(duì)于買受人違約的法律后果特別是需要承擔(dān)差價(jià)損失的后果需做一明示，且需將差價(jià)損失的計(jì)算方式進(jìn)行明示，是按一年租金的差額，還是全部租期內(nèi)的差額計(jì)算，以證明拍賣人已盡到告知義務(wù)。
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