裁判要旨：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，某體育公司提交的證據(jù)不足以證明其在合同到期前明確告知某管理公司要優(yōu)先承租，而且聊天記錄顯示，某體育公司明確告知某管理公司撤場，某管理公司提交的出門條及照片也證實(shí)某體育公司實(shí)施了撤場行為，故某體育公司不享有優(yōu)先承租權(quán)。1、2018年5月28日，某管理公司（甲方）和某發(fā)展公司（乙方）簽訂《場地服務(wù)合同》，約定，本協(xié)議期滿，若甲方繼續(xù)在該場地經(jīng)營，同等條件下乙方享有該場地聯(lián)合經(jīng)營的優(yōu)先權(quán)。乙方應(yīng)提前60日書面通知甲方，雙方另行簽訂協(xié)議。如果雙方不再續(xù)簽，乙方應(yīng)在協(xié)議期滿后10日內(nèi)撤離該場地，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2、2022年4月21日，某發(fā)展公司向某管理公司提交《保證金申請退還》申請，要求退還保證金。3、某管理公司提交的數(shù)張出門條、拉物品的照片顯示，某體育公司實(shí)際撤場。4、后因某體育公司向某管理公司要求行使優(yōu)先承租權(quán)未果而致訴。該案件經(jīng)過一審二審再審程序，一審法院認(rèn)為某體育公司已撤場，不具備行使優(yōu)先承租權(quán)的前提條件，駁回了某體育公司的訴訟請求；二審法院則認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)行使的基礎(chǔ)是“同等條件”的內(nèi)容能夠確定，在同等條件內(nèi)容確定前，某體育公司并不具有行使優(yōu)先承租權(quán)的前提條件，一審法院對某體育公司不享有優(yōu)先承租權(quán)的認(rèn)定不當(dāng)，二審法院予以糾正。但最終再審法院則認(rèn)為某體育公司不享有優(yōu)先承租權(quán)，維持了一審判決，具體理由如下：首先，優(yōu)先承租權(quán)成立的首要前提應(yīng)是承租人有意向繼續(xù)承租。某體育公司在合同期滿前60日未向某管理公司書面提出續(xù)租通知，且在合同期滿前，沒有其他人競租的情況下，表示不再續(xù)租，之后發(fā)送了撤場安排、提出退還保證金，完成了撤場，應(yīng)認(rèn)定某體育公司放棄繼續(xù)承租的權(quán)利，不再享有優(yōu)先承租權(quán)。其次，優(yōu)先權(quán)的成立應(yīng)以出租人繼續(xù)享有出租權(quán)為前提。本案中，雙方合同約定“若某管理公司繼續(xù)在該場地經(jīng)營”，但本案中某管理公司已喪失了經(jīng)營權(quán)，不再享有繼續(xù)出租的權(quán)利，某體育公司也不存在享有優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)。再次，“同等條件”的告知前提是在承租人放棄承租前存在第三方競租人。但本案中，某體育公司于2022年3月放棄續(xù)租意向在前，某文化公司與某運(yùn)動場公司于2022年6月簽訂合同在后，在某體育公司與某管理公司就續(xù)租條件磋商簽訂過程中并不存在第三方競租人即某文化公司，也就不存在告知“同等條件”的可能性。1、在租賃權(quán)拍賣時(shí)，原承租人行使優(yōu)先承租權(quán)要符合合同的約定，比如在合同約定的期限提出續(xù)租申請。2、《民法典》規(guī)定享有優(yōu)先承租權(quán)的主體為承租人。這里的承租人根據(jù)合同相對性原則，一般不包括次承租人。
3、如果承租人在原來合同履行過程中，存在嚴(yán)重違約行為，影響雙方信賴關(guān)系時(shí)，有司法案例認(rèn)定“不能認(rèn)為滿足同等條件”。為免爭議，建議出租人在合同中約定將承租人誠信履約作為行使優(yōu)先承租權(quán)的條件之一。 |
