拍賣合同糾紛中的稅費(fèi)約定之爭

裁判要旨

拍賣劃撥房地產(chǎn)在起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拍賣合同無效；如在起訴前已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

裁判要點(diǎn)

本案中委托拍賣給買受人的標(biāo)的物屬于國有資產(chǎn)，其中土地使用權(quán)屬于國有劃撥用地，該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整，在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，而且應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第六條規(guī)定，拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，據(jù)該規(guī)定可知，拍賣法對(duì)拍賣標(biāo)的是有限制的，并非所有的物品都能作為拍賣標(biāo)的。委托人拍賣涉案標(biāo)的房地產(chǎn)的土地性質(zhì)屬劃撥，在拍賣時(shí)委托人未取得轉(zhuǎn)讓前的批準(zhǔn)，又未依據(jù)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，故其無處分權(quán)。作為拍賣公司，在接受委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行拍賣法規(guī)定的審查義務(wù)，即審查委托人對(duì)拍賣標(biāo)的是否具有使用權(quán)或者處分權(quán)，本案中，拍賣人亦未盡到該審查義務(wù)。因拍賣合同無效，拍賣人起訴要求買受人支付拍賣傭金的訴請(qǐng)依法不予支持。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、拍賣房地產(chǎn)時(shí)，需審核房地產(chǎn)的土地性質(zhì)，如是劃撥，則需在競買須知等拍賣文件予以明確披露，并與買受人明確劃撥地轉(zhuǎn)為出讓地涉及土地出讓金、土地增值稅等稅金的承擔(dān)方式。

2、拍賣劃撥房地產(chǎn)，基本會(huì)面臨兩個(gè)結(jié)果，一是拍賣成交后，劃撥地終獲政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，交納相應(yīng)稅金后變更為出讓用地，拍賣結(jié)果有效；二是拍賣成交后，劃撥地在起訴前仍未獲政府批準(zhǔn)，則拍賣結(jié)果無效。

3、拍賣合同無效引起的法律后果有：“無效的合同自始沒有法律約束力。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”拍賣人除了需返還買受人傭金外，是否還需要承擔(dān)其他責(zé)任，主要看拍賣人在拍賣活動(dòng)過程中是否盡了瑕疵告知義務(wù)，存在欺詐行為。欺詐行為是指明知而故意隱瞞，如明知是劃撥，而不明示。

4、為避免拍賣合同無效，除了返還拍賣傭金，還需承擔(dān)其他責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，建議在拍賣文件中與競買人明確土地性質(zhì)，履行將涉案土地使用權(quán)瑕疵告知各方參與競拍人的義務(wù)。同時(shí)明確載明：委托人、拍賣人不保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)，均不承擔(dān)任何瑕疵（包括潛在瑕疵）的擔(dān)保責(zé)任。拍賣標(biāo)的的相關(guān)過戶手續(xù)由買受人自行辦理……委托人及拍賣人不承擔(dān)由于資產(chǎn)無法過戶給買受人造成的各種經(jīng)濟(jì)損失，……標(biāo)的以現(xiàn)狀拍賣，買受人自行了解標(biāo)的實(shí)際情況。各競買人在參拍時(shí)也需另行承諾“本人已認(rèn)真閱讀并理解拍賣規(guī)則及拍賣須知內(nèi)容，對(duì)委托人及拍賣人告知的標(biāo)的瑕疵買受人全部認(rèn)可并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任”；明確承諾“本人已充分了解拍賣標(biāo)的的實(shí)際狀況和瑕疵情況，愿意接受任何瑕疵（包括潛在瑕疵）并承擔(dān)可能由此帶來的損失。拍賣標(biāo)的的相關(guān)過戶手續(xù)由本人自行辦理……委托人不承擔(dān)由于資產(chǎn)無法過戶而給本人造成的各種經(jīng)濟(jì)損失（包括資金占用損失）……本人承諾不會(huì)因標(biāo)的瑕疵（或潛在瑕疵）的存在而追究委托人和拍賣人的任何責(zé)任。……且拍賣成交合同（或協(xié)議）是否有效不影響承諾人上述承諾的效力。”

5、如前所述，如委托人及拍賣人已明確告知涉案土地使用權(quán)存在瑕疵；買受人亦明確知道涉案土地使用權(quán)的瑕疵情況，且承諾不追究委托人和拍賣人任何責(zé)任。則買受人要求委托人及拍賣人承擔(dān)其他責(zé)任的訴求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不會(huì)予以支持。