在房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣過程中，拍賣成交后，買受人除了簽訂拍賣成交確認(rèn)書外，一般情況下，還需按約定與委托人簽訂《房屋租賃合同》。如買受人或委托人在拍賣成交后拒絕與相對(duì)方簽署租賃合同的，則該租賃合同是否成立？關(guān)于該問題，司法實(shí)踐中存在三種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)是認(rèn)為，委托人與買受人通過拍賣確定的房屋租賃合同關(guān)系，涉案房屋租賃合同關(guān)系依法成立并合法有效。
委托人已為拍賣出租涉案房屋與買受人簽訂《房屋租賃合同》作了準(zhǔn)備工作，且買受人簽訂的《成交確認(rèn)書》中亦確定了涉案房屋的租賃期間、價(jià)款、面積，并繳納了保證金，委托人與買受人之間的關(guān)系是要約和承諾的關(guān)系，委托人作為要約人，已經(jīng)確定了涉案房屋的租賃期限、租賃價(jià)款等事宜，買受人作為承諾人，與拍賣行簽訂了《房屋租賃權(quán)成交確認(rèn)書》，《中華人民共和國(guó)民法典》第四百八十三條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”買受人與拍賣行簽訂的成交確認(rèn)書是對(duì)房屋租賃合同的承諾，該承諾通知已經(jīng)到達(dá)委托人。為此，買受人與委托人之間通過拍賣確定的房屋租賃合同關(guān)系，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，涉案房屋租賃合同關(guān)系依法成立并合法有效，屬于有效合同，合同雙方均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第二種觀點(diǎn)是認(rèn)為租賃合同已成立但未生效。
委托人委托拍賣公司拍賣訴爭(zhēng)房屋租賃權(quán)，拍賣公司依約對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行拍賣，買受人拍得訴爭(zhēng)房屋的租賃權(quán)，該拍賣活動(dòng)符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。訴爭(zhēng)房屋發(fā)布拍賣規(guī)則，屬于要約邀請(qǐng)，買受人競(jìng)拍出價(jià)，屬于發(fā)出要約，拍賣公司確認(rèn)買受人競(jìng)拍成功，屬于作出承諾，則委托人與買受人之間的房屋租賃合同已成立。因委托人拒絕與買受人簽訂房屋租賃合同及交付房屋，則雙方房屋租賃合同尚未生效。委托人無正當(dāng)理由拒絕與買受人簽訂租賃合同及交付房屋，其應(yīng)對(duì)合同未生效承擔(dān)締約過失責(zé)任。第三種觀點(diǎn)是認(rèn)為租賃合同未成立，亦未生效。在拍賣成交后未簽租賃合同之前，買受人與委托人之間成立的是預(yù)約合同。
首先，買受人通過拍賣方式實(shí)際參與競(jìng)買并簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，約定在拍賣成交后，買受人須與委托人簽訂房屋租賃合同并交納租金，可見該約定確定的民事法律行為是買受人與委托人在將來一定期限內(nèi)訂立房屋租賃合同，具有預(yù)約合同的性質(zhì)。其次，買受人與拍賣人之間簽訂的《成交確認(rèn)書》系拍賣活動(dòng)過程中所簽訂，依據(jù)法律規(guī)定，在拍賣過程中所產(chǎn)生的各類糾紛都應(yīng)定為拍賣合同糾紛。因委托人與買受人并未簽訂正式的《房屋租賃合同》，雙方未成立房屋租賃合同關(guān)系，亦未生效，故委托人依據(jù)租賃合同約定，追究相關(guān)違約責(zé)任的主張，不予支持。綜上，司法實(shí)踐中對(duì)于拍賣成交后當(dāng)事人拒絕簽訂或未能簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)于租賃合同是否成立并生效，是存在不統(tǒng)一的裁判思路，也由此提醒各方拍賣當(dāng)事人對(duì)于未能簽訂租賃合同的違約責(zé)任如何承擔(dān)，應(yīng)在拍賣合同文件中予以明確約定，以免發(fā)生不必要的爭(zhēng)議，特別是保證金的處置以及再行拍賣的差價(jià)損失如何承擔(dān)等。對(duì)于上述三個(gè)爭(zhēng)議觀點(diǎn)，目前最高院在2023年12月4日發(fā)布的《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》合同編通則若干問題的解釋》（法釋〔2023〕13號(hào)）第四條第二款的規(guī)定已經(jīng)給出了明確答案，該條款內(nèi)容為：“采取現(xiàn)場(chǎng)拍賣、網(wǎng)絡(luò)拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式訂立合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同自拍賣師落槌、電子交易系統(tǒng)確認(rèn)成交時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。合同成立后，當(dāng)事人拒絕簽訂成交確認(rèn)書的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)拍賣公告、競(jìng)買人的報(bào)價(jià)等確定合同內(nèi)容。”從該條款內(nèi)容可以拍賣成交后約定簽署《成交確認(rèn)書》和《房屋租賃合同》是屬于合同成立之后的書面確認(rèn)形式，買受人是否簽署合同文本，不影響合同的成立。為此，委托人及拍賣人在拍賣過程中，在拍賣公告以及競(jìng)買協(xié)議、成交確認(rèn)書中對(duì)關(guān)于租賃標(biāo)的、租賃期限、租金、支付方式等租賃合同的核心要素須作明確約定，并將這些內(nèi)容交由競(jìng)買人在報(bào)名時(shí)簽字確認(rèn)。若買受人最終不簽署合同，雙方之間的租賃合同可以依據(jù)前述拍賣文件進(jìn)行確定。 |
