裁判要旨：

買受人已在競買規(guī)則、《現(xiàn)場踏勘承諾書》上簽名確認，說明其充分了解了拍賣程序，以及競買房屋的具體情況和現(xiàn)狀。另外，拍賣公司在拍賣會上也對涉案拍賣房屋的現(xiàn)狀圖片進行了展示。故雖然拍賣公司未注明涉案拍賣房屋的現(xiàn)門牌號為某街某號，但從拍賣公司已披露的信息看，足以讓競買人知曉涉案拍賣房屋的現(xiàn)狀和真實情況。故本院不予支持買受人的主張。

案情概況：

    1、拍賣公告內(nèi)容顯示拍賣標的坐落位置為某街162號，規(guī)劃用途為住宅，建筑面積為240平方米等內(nèi)容。并在官網(wǎng)上發(fā)布相關標的物現(xiàn)場照片。

2、拍賣公司制作的《現(xiàn)場踏勘承諾書》上載明“我方已對本次轉(zhuǎn)讓項目涉及的標的房屋坐落、現(xiàn)狀、具體位置等進行了核實且予以確認，并完全接受現(xiàn)狀”等字樣，買受人簽字確認。

3、拍賣成交后，買受人以拍賣公司隱瞞房屋重要事實即未告知房產(chǎn)現(xiàn)門牌號導致其在參加競買過程中存在重大誤解為由要求撤銷拍賣合同。

4、涉案標的房屋現(xiàn)標注門牌號為某街325號，現(xiàn)標注門牌號為某街162號房屋系其中一部分用房，且建筑面積約50平方左右。

爭議觀點：

1、買受人認為，（1）拍賣公司未釋明拍賣標的“某街162號（一層）”實為門牌號某街325號房產(chǎn)這一關鍵信息，產(chǎn)權(quán)交易公司明知這一事實卻不告知，嚴重違背誠實信用原則。（2）拍賣公司也未告知買受人“某街162號房產(chǎn)”非拍賣標的物所在地址。未披露標的物的權(quán)證與實地不符這一重大瑕疵。標的物權(quán)證與實地不符明顯屬于重大瑕疵且產(chǎn)權(quán)交易公司明知這一瑕疵卻不告知，理應承擔責任。

2、拍賣公司認為，拍賣人已經(jīng)按照房產(chǎn)證上的相應信息、房屋坐落位置、用途及產(chǎn)權(quán)上存有租賃合同等其他信息進行充分披露?，F(xiàn)在“某街162號住宅”的房屋是服務房，面積50-60平方米左右。拍賣人在競買規(guī)則和轉(zhuǎn)讓公告中已告知買受人，標的面積240平方米?，F(xiàn)狀為出租，如果按照現(xiàn)門牌號的面積與競買規(guī)則和轉(zhuǎn)讓公告中展示的信息是嚴重不符的，兩者的信息應當是能夠區(qū)分的。同時，拍賣公司在競買規(guī)則告知在競價前對房產(chǎn)的現(xiàn)狀進行實地查看，對房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)以及可能存在的瑕疵進行周詳了解，未經(jīng)咨詢看樣而競買的責任自負。所以買受人在競價前自身負有對標的物了解的義務。現(xiàn)在的“某街162號（一層）住宅”是由于地名辦的變更導致的，跟產(chǎn)權(quán)登記并非直接關聯(lián)，且也是可以辦理變更登記的。

3、法院認為，買受人主張拍賣人未告知標的物現(xiàn)門牌號為某街325號屬隱瞞重要事實，導致其將標的物誤認為現(xiàn)門牌號為某街162號房屋，由于現(xiàn)門牌號為某街162號（一層）的房屋現(xiàn)狀為商鋪，且面積較小，使用人也只有服務站一家，這些情形與產(chǎn)權(quán)交易公司公告中展示的諸多信息不符，面對這些疑點，買受人未及時要求拍賣人予以解釋，卻憑自我猜想，盲目參與競買，甚至對在拍賣會上展示的拍賣標的物現(xiàn)場圖片，也同樣視而不見，其理應對其不慎行為導致的相關后果負責。故買受人以存在重大誤解為由要求撤銷拍賣合同的訴請，于法無據(jù)，不予支持。

拍賣實務總結(jié)：

雖然本案最終法院是支持了拍賣人的主張，認為買受人通過現(xiàn)場查看，是可以了解標的具體地址變化。但只要是由于在這個案件中，拍賣人針對房產(chǎn)標的不但在公眾號上將標的照片展示，還在拍賣會上將標的照片投影展示，再加上的確兩個地址面積差異較大，經(jīng)過現(xiàn)場查看是可以了解到標的現(xiàn)狀。為此，法院是認為拍賣人盡了瑕疵告知義務。

在拍賣實務中，對于房產(chǎn)類拍賣標的，由于現(xiàn)城市地名的變更，特別對于早期的房產(chǎn)，如標的現(xiàn)場門牌號與產(chǎn)權(quán)證地址不一致的，為避免日后爭議，建議將現(xiàn)門牌號作一特別提示?；蚴怯傻孛k出具一份地名變更的證明。