爭(zhēng)議觀點(diǎn)：

1、買受人認(rèn)為，拍賣公司發(fā)布的拍賣公告及拍品報(bào)價(jià)單中均披露涉案房屋的測(cè)繪面積為202.58㎡，但在辦理過戶過程中該面積含自行搭建的違建面積，市房管局核定后的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)面積為152.96㎡，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)原告的競(jìng)買目的。涉案標(biāo)的物商鋪的產(chǎn)權(quán)面積是房屋的基本因素，是影響競(jìng)買人是否參與競(jìng)買以及出價(jià)高低的關(guān)鍵因素，已不僅僅是拍賣標(biāo)的的瑕疵問題，為此，應(yīng)解除雙方簽訂的《拍賣成交確認(rèn)書》，并退還傭金。

2、拍賣公司認(rèn)為，首先，拍賣標(biāo)的面積202.58㎡系委托人提供的數(shù)據(jù)，且資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告亦顯示了該面積。由此可見，拍賣公司已盡到了形式審查及注意義務(wù)，是善意且無過錯(cuò)的。其次，拍賣公司已告知，以上房產(chǎn)面積均以相關(guān)部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。重新測(cè)量核定后若面積有所增減的，拍賣價(jià)款不作調(diào)整?！吨腥A人民共和國拍賣法》第六十一條第二款規(guī)定：拍賣人，委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

3、法院認(rèn)為，首先，拍賣作為一種特殊的買賣方式，面向競(jìng)買人是非特定的，潛在的多數(shù)的群體，這就要求拍賣具有高于一般買賣關(guān)系的公信力，競(jìng)買人參加競(jìng)買時(shí)對(duì)拍賣標(biāo)的物的權(quán)屬明晰有一定的心理預(yù)期，并基于這種預(yù)期產(chǎn)生合理的信賴。其次，涉案拍賣標(biāo)的存在重大瑕疵。涉案標(biāo)的經(jīng)第三方測(cè)繪的面積為202.58㎡，但房管局核定后的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)建筑面積為152.96㎡，能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的面積存在重大差異。第三，雖然該標(biāo)的物在拍賣當(dāng)時(shí)并無房屋產(chǎn)權(quán)證明，但委托人、拍賣人對(duì)該拍賣房屋建筑面積及其對(duì)測(cè)繪面積是否享有完整權(quán)利，應(yīng)深入審查并如實(shí)告知買受人，該部分屬于其應(yīng)當(dāng)知道的范疇。第四，基于前文分析，委托人、拍賣人并未告知買受人關(guān)于涉案拍賣標(biāo)的存在瑕疵，雖然拍賣公司主張雙方已明確約定，其不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但對(duì)此本院認(rèn)為，拍賣標(biāo)的存在不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)的面積不屬于拍賣標(biāo)的的真?zhèn)魏推焚|(zhì)，且有部分面積不能夠辦理所有權(quán)登記手續(xù)并未明確向買受人進(jìn)行告知，故該免責(zé)申明歸于無效。

1、關(guān)于拍賣標(biāo)的面積差異問題，委托人對(duì)于其是否按規(guī)劃建設(shè)，是否屬于違章或超面積建設(shè)，是屬于其應(yīng)當(dāng)知道的標(biāo)的瑕疵。不管是委托人還是拍賣人對(duì)此均需盡到瑕疵告知義務(wù)。

2、拍賣人作出的瑕疵免責(zé)聲明要根據(jù)標(biāo)的實(shí)際情況作出具體針對(duì)性的聲明，不能僅簡(jiǎn)單地表明對(duì)標(biāo)的真?zhèn)魏推焚|(zhì)不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，無法起到真正免責(zé)的目的。就如該案二審法院所述的，面積差異不屬于標(biāo)的真?zhèn)?/span>。

（2022）新23民終538號(hào)新疆信成拍賣有限公司昌吉分公司、馬曉梅等拍賣合同糾紛民事二審民事案