裁判要旨：整體拍賣時，如拍賣文件中已明確可分割過戶的，則整體買受人要求分割產(chǎn)權(quán)辦理過戶手續(xù)，其本意是按照拍賣的要求加以履行，并非為了逃避房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交納的稅費。如拍賣文件并沒有明確約定可以分割過戶的，則整體買受人之間的分戶約定不得約束委托人與拍賣人，無權(quán)要求委托人配合予以分割過戶。
1、委托人委托拍賣其所屬的50房產(chǎn)，要求拍賣人通過整體拍賣的方式進(jìn)行拍賣。在委托拍賣合同中沒有約定可以分戶。
2、拍賣人在拍賣規(guī)則中約定，買受人須在拍賣會后完成全部分戶工作，辦理完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
3、拍賣會上，由買受人一人競得整體拍賣標(biāo)的。
4、拍賣成交買受人付清款項后，按拍賣文件的約定安排其他業(yè)主辦理分戶過戶手續(xù)。
5、后因委托人要求確認(rèn)案涉房產(chǎn)的拍賣行為無效等原因，后續(xù)手續(xù)停止辦理。
爭議焦點：一、買受人是否可以對其競拍的房產(chǎn)進(jìn)行分戶？二、買受人要求分戶的行為是否構(gòu)成避稅？委托人認(rèn)為，首先，拍賣人制訂的《拍賣規(guī)則》第十條設(shè)定的“分戶”模式及拍賣人與買受人共同實施的“分戶”行為表明，拍賣成交合同中的“分戶”掩蓋了二次買賣房產(chǎn)的實質(zhì)，逃避二次房產(chǎn)交易過程中的契稅、所得稅、增值稅等稅費，屬以合法形式掩蓋非法目的的無效合同。其次，拍賣公司超越委托人委托權(quán)限擅自設(shè)定并與買受人共同實施“分戶”，加重上訴人稅務(wù)負(fù)擔(dān)，損害國家利益。3、拍賣公司擅自設(shè)置以及與買受人共同實施“分戶”造成本次拍賣無效。拍賣人及買受人認(rèn)為，拍賣標(biāo)的分戶過戶規(guī)定，不存在非法目的；且法律法規(guī)并未限定房產(chǎn)交易必須以特定的形式辦理。為此，其簽訂的成交確認(rèn)書有效。拍賣會結(jié)束后，其以書面形式告知買受人辦理分戶活動，并簽署了相應(yīng)的存量房買賣合同，足以說明委托人認(rèn)可拍賣規(guī)則、接受拍賣結(jié)果。且房產(chǎn)交易過程中稅費繳納問題，屬于稅務(wù)主管部門處理的范疇，不屬于人民法院審查范圍。法院認(rèn)為，首先，根據(jù)《拍賣規(guī)則》第十條，規(guī)定了買受人可以對其競拍的房產(chǎn)進(jìn)行分戶，買受人在競拍成功后按照該條規(guī)定對其競拍的房產(chǎn)進(jìn)行分戶。買受人的行為符合本次拍賣的要求。其次，此次拍賣完成后，委托人出具了書面的分戶通知，這一事實也進(jìn)一步說明雙方當(dāng)事人對于買受人整體競拍成交后進(jìn)行分戶的行為是明知且認(rèn)可的。再者，分戶并非為了逃避房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交納的稅費，如果其行為存在逃避國家稅收的情形，也應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)主管部門予以處理，在相關(guān)交易手續(xù)沒有全部履行完畢的情形下，其是否存在逃避稅收的事實尚難以確認(rèn)，委托人主張拍賣無效的意見，依據(jù)不足，不予采信。1、如果整體拍賣時，具備分戶條件且有利于拍賣成交的，建議在委托拍賣合同中明確約定可以分戶的條件。2、如果整體拍賣時，沒有明確約定可分戶的，則買受人無權(quán)向委托人或拍賣人主張分割過戶。3、在委托人沒有同意分戶的情況下，整體買受人之間的聯(lián)合競買協(xié)議無法對抗委托人或拍賣人。
①安徽日報報業(yè)集團、安徽佳德拍賣有限公司拍賣合同糾紛二審民事判決書【（2017）皖民終593號】
②中國工商銀行股份有限公司長春分行、劉喜和等拍賣合同糾紛民事二審民事判決書【（2021）吉01民終179號】
