根據(jù)法律規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵。案涉拍賣的《競(jìng)買須知》等相關(guān)資料中未披露涉案房產(chǎn)的性質(zhì)和用途信息。《競(jìng)買協(xié)議》雖約定“雙方簽署本協(xié)議，即視為甲方已經(jīng)就拍賣標(biāo)的的瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)向乙方完成了充分的披露和說(shuō)明”，但據(jù)此不足以證明拍賣公司對(duì)涉案房產(chǎn)存在影響競(jìng)買的上述瑕疵情況向競(jìng)買人履行了主動(dòng)的披露、告知義務(wù)，更不能證明拍賣公司就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)后果履行了說(shuō)明義務(wù)，拍賣公司應(yīng)依法對(duì)此承擔(dān)舉證不能的法律后果，法院認(rèn)定拍賣公司未履行拍賣標(biāo)的瑕疵的說(shuō)明義務(wù)并無(wú)不當(dāng)。拍賣公司關(guān)于《競(jìng)買協(xié)議》《競(jìng)買須知》可以免除其自身瑕疵擔(dān)保責(zé)任的上訴主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院無(wú)法采信。1、涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記用途及性質(zhì)為“會(huì)所”用途、“商配”性質(zhì)。2、拍賣公司在拍賣文件及看樣過(guò)程中未披露涉案房產(chǎn)的用途與性質(zhì)等標(biāo)的瑕疵信息。3、拍賣成交后，本案房產(chǎn)小區(qū)業(yè)主反對(duì)買受人將案涉會(huì)所改為住宅使用并進(jìn)行信訪投訴。買受人認(rèn)為房產(chǎn)屬于居住性質(zhì)，故未能實(shí)現(xiàn)競(jìng)買目的，從而申請(qǐng)取消拍賣成交結(jié)果，退還競(jìng)買保證金。5、庭審中經(jīng)法院詢問(wèn)，拍賣公司稱，無(wú)法就所述“披露”“出示”“告知”房產(chǎn)用途及性質(zhì)的情況舉證。針對(duì)拍賣人是否對(duì)拍賣房產(chǎn)盡了瑕疵告知義務(wù)，各方爭(zhēng)議觀點(diǎn)如下：1、拍賣人認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定及拍賣實(shí)踐，構(gòu)成拍賣瑕疵的缺陷僅局限于拍賣標(biāo)的物可以被感知的物理或物資屬性。涉案房產(chǎn)會(huì)所用途及商配性質(zhì)屬于權(quán)利屬性的范疇，不是拍賣標(biāo)的瑕疵，拍賣公司對(duì)此不具有說(shuō)明義務(wù)。即便涉案房產(chǎn)的會(huì)所用途及商配性質(zhì)屬于瑕疵，拍賣公司已經(jīng)依據(jù)法律規(guī)定及《競(jìng)買協(xié)議》《競(jìng)買須知》等聲明的方式免除了自身瑕疵擔(dān)保責(zé)任，買受人通過(guò)《競(jìng)買協(xié)議》已經(jīng)詳盡了解拍賣標(biāo)的的現(xiàn)狀、瑕疵、風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)行業(yè)規(guī)則，建亞拍賣公司對(duì)涉案房產(chǎn)的用途及性質(zhì)已在《評(píng)估報(bào)告》所載信息范圍內(nèi)進(jìn)行了披露，且從未對(duì)買受人表示過(guò)該房產(chǎn)屬于居住性質(zhì)，其也從未表示將該房產(chǎn)作為居住用途，故其未能實(shí)現(xiàn)競(jìng)買目的無(wú)從談起。2、買受人認(rèn)為，其一，拍賣并未成交，其未能取得涉案房產(chǎn)，依據(jù)民事活動(dòng)等價(jià)有償、公平原則，無(wú)需支付傭金。其二，拍賣公司未能告知涉案房產(chǎn)無(wú)法入住，該問(wèn)題屬于標(biāo)的物的嚴(yán)重瑕疵。3、法院經(jīng)過(guò)一審二審審理后認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，涉案房產(chǎn)屬商配性質(zhì)，用途為會(huì)所。一審法院從使用年限考慮，認(rèn)為涉案房產(chǎn)的商配性質(zhì)和會(huì)所用途會(huì)對(duì)該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、競(jìng)買人的競(jìng)買意愿、買受人日后的所有權(quán)權(quán)能行使產(chǎn)生不利影響，根據(jù)拍賣時(shí)至今社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等諸方面因素考慮，本院對(duì)此予以認(rèn)同。故從此角度而言，法院認(rèn)為涉案房產(chǎn)的商配性質(zhì)和會(huì)所用途屬于拍賣標(biāo)的的瑕疵，且拍賣公司對(duì)此明知，并無(wú)不妥。所以，拍賣時(shí)對(duì)涉案房產(chǎn)的性質(zhì)用途即不利于拍賣的瑕疵因素予以充分披露、告知并進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明，讓競(jìng)買人對(duì)房產(chǎn)的使用權(quán)能即競(jìng)買后果充分認(rèn)知。根據(jù)法律規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵。案涉拍賣的《競(jìng)買須知》等相關(guān)資料中未披露涉案房產(chǎn)的性質(zhì)和用途信息。《競(jìng)買協(xié)議》雖約定“雙方簽署本協(xié)議，即視為甲方已經(jīng)就拍賣標(biāo)的的瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)向乙方完成了充分的披露和說(shuō)明”，但據(jù)此不足以證明拍賣公司對(duì)涉案房產(chǎn)存在影響競(jìng)買的上述瑕疵情況向競(jìng)買人履行了主動(dòng)的披露、告知義務(wù)，更不能證明拍賣公司就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)后果履行了說(shuō)明義務(wù)，拍賣公司應(yīng)依法對(duì)此承擔(dān)舉證不能的法律后果，一審法院認(rèn)定拍賣公司未履行拍賣標(biāo)的瑕疵的說(shuō)明義務(wù)并無(wú)不當(dāng)。拍賣公司關(guān)于《競(jìng)買協(xié)議》《競(jìng)買須知》可以免除其自身瑕疵擔(dān)保責(zé)任的上訴主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院無(wú)法采信。1、本案拍賣公司最終敗訴的主要原因在于其未能舉證證明其已告知競(jìng)買人關(guān)于涉案房產(chǎn)的性質(zhì)與用途。為此，拍賣公司在拍賣過(guò)程中，對(duì)于涉案房產(chǎn)的相關(guān)瑕疵告知，必須讓競(jìng)買人書面簽字確認(rèn)，作為日后涉訴的證據(jù)使用。2、對(duì)于拍賣公司必須告知的已知瑕疵內(nèi)容，通過(guò)瑕疵免責(zé)聲明亦是不能免責(zé)的。即對(duì)于已知瑕疵，是拍賣人必須主動(dòng)履行告知義務(wù)。 |
