案件基本事實：
1、某一銀行作為抵押權人，委托拍賣人拍賣抵押人享有的一處房產權益，該權益實際上為某房地產交易合同項下的合同權益。2、拍賣人在拍賣文件中聲明：“拍賣人所知道的、關于委托拍賣標的的瑕疵均由上述權利憑證及相關文件表明，除上述權利憑證及相關文件所表明的瑕疵外，拍賣公司目前不掌握任何其他的瑕疵。”3、買受人在參拍時確認：“拍賣公司已履行《中華人民共和國拍賣法》及相關法規(guī)要求的告知義務，其已經全然知曉拍賣標的的瑕疵，如果其拍得此標的，因為文件內容存在瑕疵因而產生的一切不利后果自行承擔，不追究拍賣人和拍賣委托人的任何責任。”4、在拍賣過程中，拍賣人收到該房產開發(fā)商的函件，該函件聲明涉案房產在產權方面沒有發(fā)生任何轉移，拍賣人未清晰認定上述資產的產權歸屬而擅自進入拍賣程序，不僅違反《拍賣法》第六條規(guī)定，更損害了開發(fā)商的利益，要求停止拍賣程序。但拍賣人仍繼續(xù)拍賣。5、拍賣成交后，買受人無法取得涉房產上的占有、使用、收益或處分的權利中的任何一種權利，為此起訴委托人及拍賣人要求賠償損失。6、在庭審中查明抵押人不能證明其已支付開發(fā)商房產購買款的事實，即抵押人除了簽訂合同外，并未至房管部門辦理房產的預售登記等。7、該案歷經一審、二審，最終法院認定拍賣人及委托人對拍賣標的未盡瑕疵義務，判決拍賣人及委托人對返還買受人的拍賣成交款及傭金承擔連帶責任。針對本案事實，一審二審法院對拍賣人、委托人是否已盡瑕疵告知義務認定如下：1、《中華人民共和國拍賣法》第十八條規(guī)定：“拍賣人有權要求委托人說明拍賣標的的來源和瑕疵。拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵”。第二十七條規(guī)定：“委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵。”競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道可能影響拍賣標的價值的所有瑕疵，如果這些瑕疵因他人的過錯被隱蔽，該競買人在成為實際買受人時，就有權為自己因此蒙受的損失主張權利。據此，拍賣人應當將自己明知或者應知的拍賣標的的瑕疵告知競買人，委托人應當將自己明知或者應知拍賣標的的瑕疵告知拍賣人，否則，即應對瑕疵造成的損害承擔責任。2、瑕疵請求權的責任應以存在過錯為前提，遵循無過錯無責任原則，過錯責任要求拍賣人、委托人盡到合理注意的義務，但它以“應該知道”作為標準判斷拍賣人、委托人是否存在過錯。建行作為委托人同為金融從業(yè)機構，拍賣人作為盈利性專業(yè)拍賣機構，兩者相比競買人有更多了解拍賣標的的機會，也更應負有對拍賣標的的瑕疵全面、專業(yè)審查及披露的義務。因涉案拍賣標的系合同權益，對于獲得合同權益的對價款是否已支付應為對拍賣標的最重要的審查內容，建行及拍賣公司均未對此作盡職審查，應推定兩者應當知道拍賣標的存在因未支付對價而合同尚未生效的重大瑕疵。3、《中華人民共和國拍賣法》第六十一條第二款規(guī)定：“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|的，不承擔瑕疵擔保責任。”《中華人民共和國拍賣管理辦法》第五十三條第二款規(guī)定：“拍賣企業(yè)、委托人明確知道或者應當知道拍賣標的有瑕疵時，免責聲明無效。”理論上，瑕疵請求權因責任人履行告知義務或“聲明不保證”而不復存在。但涉案拍賣標的的瑕疵是抵押人未支付合同對價致合同未生效，并不屬于拍賣法第六十一條第二款規(guī)定的關于拍賣標的的真?zhèn)魏推焚|的范疇。而基于前述分析，涉案拍賣標的存在的重大瑕疵屬于建行和拍賣公司應當知道的范疇，根據拍賣管理辦法第五十三條第二款的規(guī)定，涉案免責聲明應歸于無效。故建行、拍賣公司上訴認為買受人已作出自擔風險的承諾、其應免責，缺乏事實和法律依據，本院不予采納。綜上，建行、拍賣公司均因疏忽未作深入審查并如實告知競買人關于涉案拍賣標的存在的重大瑕疵，致使買受人在不明真相的情況下購得拍賣標的而產生損失，應向買受人承擔瑕疵擔保責任。建行、拍賣公司均主張己方已盡如實告知義務，且不存在過錯，缺乏理據，本院不予采納。1、關于拍賣標的瑕疵免責聲明并不適用于拍賣標的處分權問題。如果委托人不具有處分權，即使拍賣人及委托人作出瑕疵免責聲明亦是無效的。2、關于拍賣人或委托人通過謹慎可以查知的瑕疵而未告知的，該瑕疵免責聲明亦是無效。3、如果涉及合同權益的拍賣，除了查看合同內容，作為拍賣人還需要查實合同的實際履行情況，即合同所涉款項是否已結清，原合同權利人是否同意轉讓等。
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